最高法院:房屋未办理预售许可证,案外人能排除执

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《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条均规定了案外人排除执行必须满足“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”这一条件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定:“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。”那么,房屋未办理预售许可证,房屋买卖合同是否必然无效?案外人是否必然无权排除执行?根据最高法院近三年处理这一问题的裁判观点显示,目前,最高法院内部并未就该问题形成统一认识。可以预见到,该争议在未来一段时间内或将继续存在。


裁判要旨


出卖人在案外人起诉前未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,买受人无权排除强制执行。


案情简介


1. 2009年3月7日,王俊学与天意公司签订《认购商品房协议书》,购买案涉房屋并缴纳购房款,办理进户等交接手续。


2. 2014年10月30日,梁学忠与天意公司房屋买卖合同纠纷一案,三亚中院一审法院作出民事调解书,确认天意公司对梁学忠的债权。梁学忠申请三亚中院强制执行。


3. 2015年1月,三亚中院裁定查封案涉房屋,王俊学提出执行异议,三亚中院裁定驳回王俊学执行异议。王俊学遂提起案外人执行异议之诉。


4. 三亚中院一审认为,王俊学与天意公司之间未签订合法有效的买卖合同,即使双方存在商品房买卖合同关系,因天意公司并未取得商品房预售许可证,该买卖合同也应认定为无效,判决驳回其诉讼请求。王俊学上诉至海南高院。


5. 2016年3月30日,海南高院二审认为,王俊学与天意公司之间签订的认购协议,不是合法有效的买卖合同,判决驳回王俊学上诉请求。王俊学向最高法院申请再审。


6. 2017年3月28日,最高法院裁定驳回王俊学再审申请。


裁判要点


1. 最高法院认为,本案中,即便王俊学与天意公司就商品房买卖合同所欠缺的内容补充达成了一致,使得商品房预约合同转化为商品房买卖合同,但由于天意公司未取得商品房预售许可证明,商品房预售合同应认定为无效。因此,王俊学与天意公司之间未形成书面有效的商品房买卖合同,其对天意公司不产生优先于梁学忠对天意公司的债权,故其无权请求人民法院停止对案涉房屋的强制执行。


2. 分析最高法院的裁判思路,案外人不管是依据《执行异议和复议规定》第二十八条规定,以无过错买受人身份排除执行;还是依据《执行异议和复议规定》第二十九条规定,以购房消费者身份排除执行,都必须满足“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”这一条件。这是因为,上述两规定均旨在保护案外人的物权期待权,虽购房消费者保护的是居住权,其实质仍来源于购房人的物权期待权,而物权期待权所依据的基础法律关系必须合法有效。


3. 为何要求商品房买卖合同必须合法有效?一项物的交易过程可以被分割为两个阶段,债的关系建立与物的所有权转移。在债的关系建立后,交易主体之间形成关于物的所有权变动的合意并交付或办理登记,这就是物权行为。目前,我国物权法不承认物权行为的独立性,物权能够变动的前提是以物权变动为内容的债权合同成立并生效。买受人在与出卖人签订房屋买卖合同后,买受人基于合法有效的房屋买卖合同对交易双方之间物权行为的期待,买受人对出卖物所有权享有期待利益,该期待利益受到法律的保护而上升为期待权,这种期待权显然是买受人对出卖物所有权的期待权,在性质上属于物权期待权。因此,物权期待权的基础就是交易各方之间存在合法有效的买卖合同。


实务经验总结


北京云亭律师事务所唐青林律师、李舒律师的专业律师团队办理和分析过大量本文涉及的法律问题,有丰富的实践经验。大量办案同时还总结办案经验出版了《云亭法律实务书系》,本文摘自该书系。该书系的作者全部是北京云亭律师事务所战斗在第一线的专业律师,具有深厚理论功底和丰富实践经验。该书系的选题和写作体例,均以实际发生的案例分析为主,力图从实践需要出发,为实践中经常遇到的疑难复杂法律问题,寻求最直接的解决方案。


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