贝壳找房IPO 房产电商依旧难走

配图来自Canva

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  文/刘旷

  来源:公众号(ID:liukuang110)

  终于,贝壳找房递交招股书,赴美IPO。

  贝壳找房作为全国第二大交易平台,由线下地产经纪巨头链家转型而来。而此前链家一直是中国最大的地产经纪品牌,其绿底白字的招牌一直是深夜城市中最吸引眼球的存在,点缀在城市之中。

  两年前的链家,覆盖了全国28个城市,拥有八千多间直营门店。而两年后,贝壳在103个城市提供服务,坐拥42000间门店和超过45万的地产经纪人,急速扩张可见一斑。而飞速发展的同时,贝壳的上市计划也被提上了日程,一切看起来都理所应当。

  只是,为什么贝壳要在此时此刻赴美上市呢?

  贝壳最好的上市时机

  不论外界环境或好或坏,都催促着贝壳尽快上市。

  一方面,稳定的房产市场助力了贝壳的上市进程。在疫情的影响之下,虽然房产市场出现了小幅的波动,但整体态势一直保持着稳定。而疫情之后,中国的楼市所表现出的韧性和后劲也十分亮眼,对相关企业形成了利好,释放了很多的红利。

  另一方面,疫情带来的并不只是红利而已,也有一定程度的焦虑。因为疫情的缘故,众多的房产企业为了应对疫情而加大了营销力度,通过自己的营销手段来获取更多的流量。比如抢跑线上化的恒大,在二月的时候首先开始网上售房,让其上半年销售额近3500亿。

  而自发的营销和折扣,让房企和第三方平台的合作逐渐减少,这其中就包括贝壳。而与房企合作的减少,也意味着贝壳在新房方面的业务营收将会出现下滑。但是新房业务却是贝壳发展势头最好的生猛力量,在2019年,新房业务收入已经达到了总营收的43.9%。

  虽然现在这种影响还没有显现出来,但总归是个隐患,而赶在隐患爆炸之前IPO,也是逼迫贝壳现在上市的重要原因。

  当然,外界的环境只是一个方面的因素,贝壳想要成功上市,最重要的还是要看自身的实力。而两年前从链家脱胎的贝壳,这些年的表现,算得上十分优秀。

  贝壳IPO的优势

  能在难有起色的房产电商领域做出如此成绩,贝壳也算是独一份。

  贝壳自身取得的不错成绩,为其上市添砖加瓦。除了比两年前翻了一番的门店和经纪人,营收方面也值得称赞。作为中国最大的房产交易和服务平台,贝壳在2019年成交额达到21277亿人民币,同比大幅增长84.5%,并且2019全年完成的房屋总交易量高达220万笔。

  巨大的交易量拉动了贝壳的营收连年突破。根据招股书数据,从2017—2019年,贝壳的营收分别为255亿元、286亿元、460亿元,其中2019年的营收是58同城(安居客母公司)营收的三倍。另外,营收增速也从2018年的12.3%提高到了2019年的60.6%。

  近年优秀的表现,也为贝壳的IPO增添了一份底气。但是为什么贝壳能在巨头屡屡碰壁的房产电商做出如此成绩呢?

  不论是搜房网和爱屋吉屋这类最早发力房产电商的平台,还是京东、天猫等电商平台,这些尝试在房产电商上做出成绩的勇士,都相继折戟。而房产电商领域也就一直没有诞生出一个具有代表性的企业。

  而脱胎自链家的贝壳,却在一片哀鸿之中交出了比较满意的答案,这自然和贝壳选择的模式有关。

  首先贝壳选择先线下后线上的模式,保证了赢面。因为房产服务行业的交易体量大,客单价相当高,但是交易频率过低,很多用户一辈子可能只有一两次相关的消费经历。房产行业的这种模式,让以往互联网企业从线上到线下的模式不再适用。

  虽然在行业内有很多同行,但是只有贝壳采用的是从线下到线上的方法,这更加贴合地产服务行业的特性,也让很多投资者相信贝壳有实力坐上行业龙头的位置。

  其次,贝壳介入了交易的每一个环节,不再是单纯的广告平台。贝壳目前不卖广告,而是接入后续的交易环节,通过服务费和佣金获得收入。毕竟房产广告价值只有佣金的3—4%,以目前中国的二手房市场估计,一年还不到200亿元。

  再次,贝壳内部通过链家孵化的ACN网络提高了参与经济人的收入。虽然在分工协作之后,每次交易能分得的钱会减少,但是更多的经纪人可以扩大团队所能接触到的房源,也能提供更有效率的服务,从而卖掉更多房,保证了所有参与者的整体收入提高。

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