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去年广州土地出让收入破千亿,“东进南拓”发力猛

  广州2017年土地出让金收入有1123亿元,达历年之最!尽管去年卖地首次增加“竞自持”等调控地价手段,但中原地产和克尔瑞数据的统计均显示,广州2017年全年卖地收入创历史新高。2017年对参与广州土地市场竞拍的开发商而言,应该印象深刻,竞自持、摇号、附加村庄改造协议和产业导入等前置的土地出让条件,更考验开发商的综合开发实力。政策也在引导开发商从以往“滚动开发”的模式向“城市运营者”开发模式转变。换句话说,在广州这样的大城市加入土地开发圈层,除了有钱,你还得有优质的综合开发实力才更有竞争力。
 
  从广州全市总体趋势看,城区主推城市更新,土地资源稀缺已成常态,中心区只成交了7幅宅地收入165亿元,占卖地总额的15%;而增城、从化、南沙、番禺这些区域表现突出,仅增城的宅地成交量已超其他区宅地成交量的总和,宅地总成交价更达340亿元。此外,去年底地铁13号线、4号南延线、9号线、14号线知识城支线全面开通,交通基建利好之下广州城市“东进”“南拓”的发展在不断增速。房地产专家认为,2017年广州土地市场各区的发展趋势是,东进迅猛,南拓随后。
 
  宅地完成出让计划的比重
 
  低于最近五年的平均值
 
  根据广州中原战略研究中心提供的2017年广州土地报告(下文简称中原报告),土地出让金收入为1123亿元,而2016年只有不到700亿元,同比涨幅达64%。成交量同样呈现上扬趋势,最终成交了998万平方米建筑面积,同比增幅达38%。
 
  根据中原报告,2017年商住用地(下文简称宅地)和商服用地(下文简称商地)最终的成交量和计划供应量对比,呈现出一降一升截然不同的两个趋势。具体而言,宅地新增供应量达689万平方米,完成出让计划的54%,这个比例远远低于最近5年完成计划量71%的均值。而商地新增供应量达494万平方米,完成出让计划的58%,高于最近5年完成计划量44%的均值。
 
  对于土地出让金达到史上新高,广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文分析,有三个背景:一是政府希望扩大土地供应量。去年4月份国家部委发文《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》,提出“房子是用来住的、不是用来炒的”基调,也提到要平稳有序供应住宅用地,对消化周期不到12个月的区域要增加甚至加快供地节奏。第二个背景是,广州的地价处于强劲的上升通道,普涨是整个珠三角范围的大背景和趋势,而非广州独有。三是粤港澳大湾区的国家战略、最近多个区域地铁开通等利好消息的叠加,也提升了地价预期增幅。
 
  中心区受欢迎、地价高走
 
  政府卖地提高开发商“准入门槛”
 
  2017年3月底,广州一口气推出8块地,一天内进账190亿元土地出让金,其中最引人瞩目的是海珠区石岗路广东轻工机械地块,8万平方米的建筑面积卖了超20亿元,创下5.5万元/平方米的广州楼面地价新高。紧随这场卖地潮的是政府出台调控账面地价的新政策———在原来“限地价、竞配建”的基础上,增加“竞自持”和“摇号”。
 
  去年4月底,万科以36亿总价竞得白云黄石西和黄埔长岭居两宗宅地,首试水“竞自持”方式拿地,竞自持面积达总建筑面积的五成。这场卖地会之后,广州市国土规划委当即表态,“坚决防止异常高价地扰乱市场预期”。去年10月份,黄埔长岭居地块以17.7亿卖出,由丰实地产以原价竞得。这宗地块值得关注,是因为卖地条件苛刻,在此前“限地价+竞配建+竞摇号+竞自持”的前置条件下,还增加了额外要求,比如附加了村庄改造协议的相关要求。
 
  而去年12月底最后一次卖地,白云区羽绒厂宅地以40亿元总价、近3万元/平方米的楼面价卖出,尽管未达最高限价42.5亿元且未参与“竞自持”环节,但超过10家开发商报价并连续竞拍3个多小时的盛况,也可见其受关注的热度。上述这四宗地块的成交历程,也描绘出一幅2017年广州卖地的大致脉络———中心区极受欢迎、地价高走,与此同时政府出台越来越严格的卖地政策,不断提高开发商的“准入门槛”。
 
  参与广州土地市场竞拍
 
  要求开发商有综合运营能力
 
  易居企业集团克而瑞广州机构首席分析师肖文晓认为,和以往对土地进行滚动开发的模式相比,“竞自持”等卖地条件的增加,对开发商提出了更高的要求,“必须综合运营能力很强的开发商才能参与进来”。他认为,“竞自持”等卖地前置条件是阶段性的地价调控产物,等土地市场热度过去,会适时取消。
 
  万科4月底通过“竞自持”拿到两宗地块后接受南都记者采访时表示,通过竞自持的方式拿地符合万科的全面转型城市配套服务商战略。竞自持的新模式对房企的资产运营能力提出了更高要求,“万科有信心在为城市提供更好、更完善配套服务的同时,通过资产运营使自持物业得到增值”。
 
  除了“竞自持”之外,政府推出的准定向出让地块,也从原来的商办地扩容到商住地。比如去年7月底增城出让的荔城街、永宁街两宗地块,以起拍价25.26亿元的永宁街地块为例,用地性质涵盖“商业、商务、二类居住”三个范围,而卖地条件中明确提出产业和招商的要求,如“年底前至少引进一家具备独立结算功能金融产业全国总部、区域总部或功能性总部”等。对此,肖文晓分析,这一方面和当前控制地价水平的调控需要吻合,另一方面也反映政府对土地利用思路的转变,即土地市场的一级开发要更多地为城市经济发展布局服务,包括将市场价值更高、对企业吸引力更大的商住地块纳入其中。
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